Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: come distinguerle, chi decide tra amministratore e assemblea, e come si ripartiscono le spese tra i condomini. Una guida pratica per leggere correttamente il proprio contratto di manutenzione e le delibere assembleari.

La distinzione tramanutenzione ordinaria e straordinariain condominio non è solo teorica: determina chi può autorizzare un intervento, come viene approvato in assemblea e, soprattutto, come viene ripartita la spesa tra i condomini. Confonderla è una delle cause più frequenti di contestazioni in condominio, sia sul piano decisionale che su quello dei costi.

Cercate un fornitore unico per la manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio? Vedi la pagina dedicata ai contratti di manutenzione a Milano e la pagina manutenzione condominiale.

Cosa si intende per manutenzione ordinaria e cosa per straordinaria

Il Codice Civile non definisce in modo esplicito i due termini, ma la distinzione è consolidata nella prassi e nella giurisprudenza. Lamanutenzione ordinariacomprende gli interventi di routine che mantengono le parti comuni in buono stato, senza alterarne la struttura: riparazioni puntuali, sostituzioni di finiture, controllo e piccola manutenzione degli impianti esistenti. Lamanutenzione straordinariariguarda invece lavori di maggiore entità che rinnovano, sostituiscono o modificano parti strutturali dell’edificio, oppure introducono nuovi servizi (le cosiddette innovazioni).

Anche un’infiltrazione nei muri può ricadere nell’una o nell’altra categoria: una piccola perdita localizzata su un impianto è spesso manutenzione ordinaria, mentre il rifacimento di un tratto di facciata o di una parte strutturale ammalorata è manutenzione straordinaria — con procedure e ripartizione delle spese diverse.

Tipo	Esempi tipici	Chi decide
Ordinaria	Tinteggiatura, piccole riparazioni, controllo periodico impianti, sostituzione componenti minori	Amministratore, se prevista nel bilancio approvato
Straordinaria	Rifacimento tetto o facciata, sostituzione impianto di riscaldamento, consolidamento strutturale, installazione ascensore	Assemblea condominiale, con delibera
Urgenze	Guasto attivo che mette a rischio persone o cose (perdita, guasto elettrico, infiltrazione in corso)	Amministratore in autonomia, con obbligo di riferire poi in assemblea

Chi decide: amministratore o assemblea?

Per la manutenzione ordinaria, l’amministratore agisce in autonomia se la spesa rientra nel bilancio preventivo già approvato dall’assemblea: non serve una nuova delibera per ogni singolo intervento. Per la manutenzione straordinaria, invece, l’articolo 1135 del Codice Civile richiede una delibera assembleare specifica, salvo il caso di lavori indifferibili e urgenti, che l’amministratore può disporre di propria iniziativa riferendone alla prima assemblea utile.

Per approvare interventi di manutenzione straordinaria l’assemblea richiede, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, la soglia scende a un terzo dei partecipanti e almeno un terzo del valore millesimale (art. 1136 c.c.). Per interventi di importo rilevante o che modificano in modo significativo le parti comuni possono essere richieste maggioranze più elevate: è sempre bene far verificare il quorum specifico all’amministratore o a un legale prima della delibera.

Dal 2012 (L. 220/2012), per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni è inoltreobbligatorio costituire un fondo specialedi importo pari al costo dei lavori, prima del loro inizio: una delibera che dispone lavori straordinari senza costituire questo fondo rischia di essere impugnabile.

Chi paga la manutenzione ordinaria e straordinaria: il criterio dei millesimi (art. 1123 c.c.)

La regola generale, fissata dall’articolo 1123 del Codice Civile, è che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni — sia ordinarie che straordinarie — si ripartisconoin proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, cioè in base ai millesimi, indipendentemente dal fatto che un condomino usi di più o di meno quella parte comune. Fa eccezione il caso in cui le parti comuni servano in modo diverso i condomini (per esempio un impianto che serve solo alcune scale o alcuni piani): in questo caso le spese si ripartiscono in base all’uso effettivo, e non semplicemente ai millesimi generali.

Una deroga a questo criterio è possibile solo con l’accordo unanime di tutti i condomini: l’assemblea a maggioranza non può, da sola, cambiare i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento condominiale.

Come leggere il contratto di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Un buon contratto di manutenzione condominiale deve rendere esplicita questa distinzione: il canone mensile o annuale copre normalmente solo la manutenzione ordinaria (gli interventi di routine elencati nel contratto), mentre gli interventi straordinari restano sempre fuori canone, a preventivo separato e soggetti a delibera assembleare. Un contratto che non chiarisce questo confine è un segnale da valutare con attenzione prima di firmare — ne parliamo nel dettaglio nella nostra guida alle 8 clausole indispensabili di un contratto di manutenzione condominiale.

Le informazioni di questa guida hanno valore informativo generale e non sostituiscono una consulenza legale o amministrativa sul caso specifico del vostro condominio: per la delibera e la ripartizione delle spese, fate sempre riferimento al vostro amministratore o a un legale.

Servizi collegati

• Contratti di manutenzione a Milano — canoni indicativi e sopralluogo gratuito.
• Manutenzione condominiale — la pagina di riferimento per i servizi ordinari e programmati.
• Contratto di manutenzione condominiale Milano: cosa deve includere — le 8 clausole indispensabili.

Domande frequenti

Qual è la differenza pratica tra manutenzione ordinaria e straordinaria?
L’ordinaria mantiene le parti comuni in buono stato senza modificarle (riparazioni, finiture, controllo impianti); la straordinaria rinnova o sostituisce parti strutturali, o introduce nuovi servizi, e richiede una delibera assembleare.

Chi decide se un intervento è ordinario o straordinario?
Nei casi dubbi la valutazione spetta all’amministratore, che tiene conto di natura, entità e urgenza dell’intervento; nei casi controversi conviene un parere tecnico o legale, perché la qualificazione incide sulle maggioranze richieste e sulla ripartizione della spesa.

Come vengono ripartite le spese di manutenzione straordinaria tra i condomini?
Di regola in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), salvo il caso di parti comuni che servono solo una parte dei condomini, dove si usa il criterio dell’uso effettivo.

Il fondo speciale per i lavori straordinari è sempre obbligatorio?
Sì, dal 2012 la legge lo richiede per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni, con importo pari al costo preventivato dei lavori, da costituire prima del loro inizio.

Gestite un condominio a Milano?

Sopralluogo gratuito e preventivo dettagliato, con la distinzione chiara tra ciò che rientra nel canone e ciò che è a parte — utile anche per la delibera in assemblea.

Scriveteci su WhatsApp
392 478 1161